こんにちは、ハウスクラフト住宅アドバイザーの都倉です。
2022年もすっかり新年感は無くなってしまいましたね。
まだ年末のM-1を見終えたところで止まっています。笑
冬はプロ野球の話題が少なくて寂しいのですが、来月からようやくキャンプインなので楽しみです。
今年こそ甲子園でビールを呑みたいと思います！！
住宅ローンの借り入れ先の違いと特徴
さて、本日は家を建てるときに組む住宅ローンのお話をしたいと思います。
住宅ローンといっても借り入れ先は
メガバンク、地銀、ネットバンク、フラット35などさまざまです。
それぞれ、どう違いがあって、どのような特徴があるのか知っておくのは大切です。
「借金」と聞くと悪いイメージがありますが、
なぜか家の借金だけは国も背中を押してくれるほどに悪いイメージがありません。
これをなぜか考えてみることもすごく大切です。
そして、選ぶローンによって何百万もの差が出てしまうのが、住宅ローンです。
住宅ローンの見直し・借り換えの前に
先日自分が住んでいる団地のご近所さんの住宅ローンを見直す機会がありました。
大手のプレハブ系ハウスメーカーで働いている友達がいたからとすべてお任せにしたご近所さん。
世間話から月々の支払いが苦しいという話になり、聞いたところ「何でそんな組み方したの」というようなローンでした。
担当や選ぶ住宅会社で何百万も違いが出てしまうのはもったいないです。
この方は借り換えをして、すごく楽になったと喜んでいただけました。
このように営業マンに勧められるがままに申し込んで、
窓口では借りられないくらいの金利で借りられることもあれば、
大損してしまうケースもあります。
ですが、全ては自己責任。
知識がないとカモになります。
くれぐれもネギを背負って鍋の中に飛び込まないようにしましょう。
住宅ローン フラット35と銀行ローンの違い
冒頭にも書きましたが、住宅ローンといえどどこから借りるのかで支払うお金は大きく変わります。
それぞれ簡単に解説していきます。
メガバンクの住宅ローン
三重というエリアでメガバンクから借りるケースはほぼないと思います。
金利も高いです。
ネットバンクの住宅ローン
では、ネットバンクはどうでしょうか？
楽天、SBI、イオンなどがありますが、
ネットバンクは審査が厳しい傾向にあります。
金利が安いのがメリットですが、
地銀と違い、国の金利に左右され変動が激しいので安心できません。
あとは市街化区域でないと借りられなかったり、
自分で全部手続きが必要だったりと、
個人的には新築では不向きかなと思います。
実家が高い金利で借りていて、
借り換えのために使うなどなら検討してみてもいいかもしれません。
地銀の住宅ローン
三重で新築をするならほとんどの方がこちらに該当します。
百五、JA、三十三、ろうきんなどですね。
基本は給与振り込みをしている銀行になることが多いですが、
もし変えられる会社であれば色々検討してみてもいいかもしれません。
検討材料として、一番大切なのは金利です。
住宅ローンを借りる前に知っておきたい金利･福利
ここで問題です。
次の２つの借金があったときに、一番優先して返すといいのはどれでしょう？
①2％で借りた300万円の自動車ローン
②15％で借りた消費者金融からの10万円
正解は②番です。
みなさん、複利という言葉は知っていますでしょうか？
利息に利息がついて雪だるまのようにお金が増えることを言います。
これは人類最大の発見と言われています。
①の自動車ローンを返さなければ10年後には65万円利息が付き、365万円になります。
そして30年後にもなると、3倍の195万円になるのでしょうか？？
いいえ。
30年後には243万増え、543万になります。
では②の10万円は？
10年後には30万増え、40万になります。
30年後には652万増え、662万になります。
いかがでしょうか。
複利のすごさが分かりますね。
このように利息というのは人生を壊しかねません。
イスラム教などでは、利息を取れば犯罪になるそうです。
貸す側と借りる側。
貸す側に回らないと勝ち組にはなれないということですね。
お金を預けるときは少しでも高い金利のところに。
借りるときは、少しでも安い利息でということです。
話は戻って、その後に、②保証料や手数料がいくらか？
そして③団体信用生命保険などの内容などが検討材料になってきます。
間違ってこの順番を逆で考えてしまうと損します。
「3大疾病がついているから」
という理由で、高い金利で借りてしまう方もいらっしゃいますが本来の目的を見失わないように注意したいところです。
フラット35とは？固定金利で銀行ローンより高い住宅ローン
脱線しましたが、今回のメインはこちらです。
フラット35という名前はCMなどで聞いたことがあるかもしれません。
こちらは銀行から融資を受けるのではなく、
貸金業者が間に入り、住宅金融支援機構（国みたいなもんです）がそのローンを買取り、債券化（MBSと言います）して投資家に買ってもらうという仕組みです。
この辺りは特に覚える必要はありませんが、営業マンは知っておきたいところです。
フラット35はその名の通り35年固定金利です。
変動金利と固定金利を比べると当然固定金利の方が高いです。
・リスクを取れる方は変動金利
・リスクを取れない方は固定金利
と覚えておいてください。
住宅ローンを組む際に一番に検討するべきポイントは覚えていますでしょうか？
リスクなくして経済的自由はないということですね。
フラット35の住宅ローンの特徴は審査の通りやすさ
最後にフラット35の特徴だけお伝えしたいと思います。
フラット35は銀行ローンと比べるとかなり審査が通りやすいローンです。
たとえば、勤続1年に満たない方や、パートの方、自営業の方でも借りられます。
さらには児童手当を年収に足したり、おじいちゃんの年金を足して審査を通した経験もあります。
上記のように「勤続が浅いけど、どうしても今建てたい」という方や、
「パートの奥さんを収入合算しないと満額に届かない」といった場合に多く使うローンです。
住宅ローン フラット35のデメリットは金利の高さ以外にも
フラット35のデメリットしては、金利の高さ以外にも、
・フラット35の適合証明書というものを発行するのに手数料がかかる
・1割頭金がいる（別で頭金ローンを組む必要がある）
・家の完成までに支払った金額に対し利息がかかる（つなぎ融資と言います）
といったことが上げられます。
こうした諸経費が高く付くことからも銀行で審査が通るのであれば、銀行で借りた方がお得なんですね。
個人的にフラット35は最終手段だと思っています。
0.45％で4000万円のローンを組むのと、
1.3％で4000万円のローンを組むのでは、
35年の支払い利息の差はなんと650万円にもなります。
よく35年の安心を売りにして真っ先にフラット35を勧めるハウスメーカーやファイナンシャルプランナーがいますが、
あれは代理店の手数料が貰えるからですね。
ちなみにうちのご近所の方もこれでした。
住宅ローンを借りる前に知っておきたいフラット35のまとめ
金利が高い |
変動金利と比べて金利が高い35年固定金利 |
|---|---|
諸経費がかかる |
適合証明書の発行手数料や1割頭金、つなぎ融資の利息がかかる |
審査が通りやすい |
銀行の住宅ローンと比較して審査が通りやすい 銀行で住宅ローンの審査が通らなかった勤続年数が短い人や自営業の施主も借りられる |
フラット35でしか住宅ローンの審査が通らない場合の対策
もし現在フラット35でしか住宅ローンが通らないのであれば、
正社員になったり、勤続年数が1年になるまで待ったり、
年収を上げる努力をしたりすることを考えてみるのも一つです。
自営業の方は信用金庫との信頼関係を作っておくことも出来ます。
なんにせよ家を建てるということは、それなりの覚悟が要ります。
どのローンが良い悪いというよりかは、自分に合ったローンを見つけるイメージです。
それは、家族構成や年齢や収入、勤め先と言った「属性」と言われるものから、
現在の貯蓄額や将来に渡ってのライフプラン、性格などでリスク許容度も変わります。
まずは信頼できるアドバイザーに相談するところから始めてみるといいかもしれないですね。
なんかそういう機会があればいいですよね！
あ！！！
そういえば、2月19、20日に資金相談会するんだった！！（わざとらしい）
ということで、こちら是非ご予約ください。笑
元スタートトゥデイの前澤社長は「この世からお金を無くしたい」と最近発言して話題になっていますが、
僕は「全員でお金持ちになればいい」と思っています。
学んで行動してお金に困らない人生を歩んでいきましょう！
ではまた(‘ω’)ノ
三重県で家づくりのことならハウスクラフトにご相談ください。
■この記事を書いた人：都倉 謙斗
伊勢市出身。住宅業界に8年携わり、家づくりで多くのご家族の笑顔をつくってきた。
ハウスクラフトへ転職後、これまでの知識を活かし住宅アドバイザーとして「家から始まるワクワクするような毎日」を提案している。
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ハウスクラフトは三重県北中部を中心に、ライフスタイルから暮らす人を考えて、素材の持つ美しさとデザイン性に富んだ注文住宅を提供する工務店です。「家づくりを通じて家族の幸せな未来をつくる」といった理念のもと、“想い”と“技術力”を結集させ、お客様と地域に向けて事業を展開しています。その姿勢が評価され、工務店の施工力を評価する工務店グランプリで「三重県No1」「全国7位」の実績にも輝きました。「菰野スタジオ」「鈴鹿スタジオ」「津総合展示場」「ハウスクラフト・ギャラリー」と4つの拠点を設けています。
