【大家さんから学ぶ】　資産価値のある家とない家の見分け方

こんにちは、アドバイザーの都倉です。

 

 

プロ野球も引退の報道が多くなってきました。

 

 

 

そして、住宅ローンの年末残高の証明書が届き、

今年も終わりに近づいてきていることを実感しております。

 

 

一年早っ。。。

 

 

 

さて、本日はいつもとは違う目線でお話をしてみようと思います。

 

 

何かしらの参考になると思いますので、ぜひ最後までお付き合いください。

 

 

 

新築に住む前に、借家に住まわれている方や賃貸アパートに住まわれている方は多いかと思います。

 

 

その建物の持ち主のことを「不動産投資家」またの名を「大家さん」と言います。

 

 

大家さんの収入源は「家賃」です。

 

 

大家さんは物件を購入するときにどういったところに着目するのでしょうか？

 

 

たくさんありますが、大切なのは「利回り」になります。

 

 

 

投資元本に対して、毎年いくらの家賃が入ってくるのか？

 

を計算します。

 

 

・物件価格

・購入手数料

・登記代

・固定資産税

・ローンの利息

などの支出に対して、なんぼ儲かるのかというお話です。

 

 

つまりは少ない支出に対してたくさん家賃が入ってきてほしいと思うのは当然のことです。

 

 

しかし利回りを上げようとして、安いアパートを建ててもすぐにメンテナンスが必要になってはいけないので、その辺りのバランスも難しそうですね。

 

 

 

 

そしてしっかりと儲かっている大家さんが絶対に買わないという家があります。

 

それは、「大手住宅会社の新築物件」です。

 

 

新築マンションの売り文句はたくさんあります。

「団体信用生命保険が付くので万が一のことがあっても生命保険代わりになります」

「ローンが終われば将来の年金代わりになります」

「仮に赤字でも本業との損益通算で節税になります」

などなど。

 

 

本来は毎月のキャッシュフローを黒字にするためのアパート経営が、

いつの間にか目的をすり替えられているのですね。

 

 

これは新築を検討している方も同じです。

 

夫婦でわくわくしながら始まった家づくり。

 

それがいつの間にか、

ローン控除13年が目的になっていたり、

C値がいい家を建てることが目的になっていたり。

 

本来の家づくりの目的を見失ってしまっている方も多く見受けられます。

 

回りすぎて訳が分からなくなってしまっている方に向けて書いた記事がありますので、

こちらも一度ご覧になってください。

 

「坪単価いくらですか？」と聞く人が家づくりに失敗する理由

 

 

 

大きな借金を背負って毎月の赤字部分を財布から出して、ローンが終われば年金代わり。

 

でも、ローンが終わったことにはアパートはボロボロで、空室だらけ。

 

なんてことは考えずに買ってしまうのでしょう。

 

 

 

新築のマンションは「新築プレミアム」と言って、建てた会社の利益が乗っています。

 

これは普通に考えれば分かる話です。

 

大体20％～30％くらいでしょうか。

 

 

鍵を受けとった時点でそのマンションの価値は下がります。

 

自分で住む家であれば関係ありませんが、利回りが下がるのは必須です。

 

 

そして大手の建物は無駄に高いと言います。

 

上級者の大家さんは中古で買わずに工務店で新築アパートを建てたりもするそうですが、

大手住宅会社の新築アパートは、価格がきちんと建物に反映されていないそうです。

 

これは僕たちのようなこの業界にいる人間は分かりますが、一般の方はわからないかもしれないですね。

 

 

どういうことかと言うと、「価格が高い分、質が上がっているわけではない」ということですね。

 

高い分おしゃれであったり、

高い分便利な機能がついていたり、

高いから価値が下がりにくいわけではないということです。

 

 

つまり資産価値の高い家とは、有名な大手の建物を買う事ではないということですね。

 

 

では、資産価値の高い家とは。

 

大家さん目線でいうと、

しっかりとキャッシュフローを出してくれて、

売る時も高く売れる家ということですね。

 

 

みなさんは、築20年の中古物件を買うとしたら、

大手ハウスメーカーの家か、おしゃれな家か、

どちらを選ばれますか？(^^)

 

 

同じ家賃のアパートに住むとしたら、

大手ハウスメーカーの部屋か、ハウスクラフトがデザインした部屋か、

どちらを選ばれますか？(^^)

 

 

家の価値を決めるのは、実は他人からの評価なのかもしれないですね。

 

 

色んな角度から考えることで、いい家づくりが出来ると思いますので、たくさん学んでいきましょう！

 

ではまた(‘ω’)ノ

 
 

 

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