持ち家を売却し住宅を新しく購入する場合の特例 減税&控除解説

 

こんにちは、アドバイザーの都倉です。

 

先日甲子園に阪神の応援に行きましたが9回見事な逆転負けでした…

 

 

自分の人生は逆転勝利で終わりたいと思います。（何の話）

 

 

マイホーム住み替えのご相談が増えています

さて、この仕事をしていると、さまざまなシチュエーションに出会います。

 

 

そして、なぜか同じような場面が続きます。

 

最近多いなと思ったのが、

「今は数年前に建てたお家に住んでいるけど、売却して住み替えをしたい」

というご計画です。

 

 

今回はお金に関するお話になりますが、

基本的に3000万円で家を売れば3000万円の譲渡があったとして税金が掛かります。

 

 

「おいおい、まだ住宅ローンがあるんだぜぇ？」（スギちゃん）

 

と言っても、お金が動けば税金が絡んでくるというのが、世の常でございます。

 

 

 

そんな中で今回は、そういったケースでは、どのような国の制度があり、どう活用できるのか。

 

これを知っているかどうかで、損するか得するかも変わってくると思います。

 

 

 

不動産と税金に関する税制はた～～～くさんあります。

 

正直全部は覚えられませんが、FP試験ではびしばし問題を出されます。

 

 

そんな中で本日は、いわゆる「住み換え」の場合に使える情報をお届けします。

 

 

ほとんどの方は関係のない話かもしれませんが、

ちょっと先の未来では、関係する可能性はありますし、

自分事だけでなく、家族や友人がそういう場面になる可能性もあります。

 

 

持ち家売却&住宅購入で知っておきたいお金の流れと税制

今回は儲けが出た時のパターンと損が出た場合の合計5つのパターンで紹介します。

 

 

結論から申し上げますと、

儲けパターンである

・居住用財産の譲渡所得の3000万円特別控除

・居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の特例（軽減税率の特例）

・特定の居住用財産の買換えの特例

この３つと、

 

損が出たパターンである

・居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

・特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

この2つです。

 

 

 

基本「こんな制度もあるんやな～」くらいで見えてもらえたら大丈夫ですが、

住み換えを予定している方は確実に覚えておく必要がありますので是非最後までご覧ください！

 

 

個人が土地や建物の居住用財産を譲渡した場合、3000万円を控除することができるという制度です。

 

ポイントとしては、

・所有期間は問いません。（不動産は5年未満の所有なら税金は39%も掛かります）

・古家で更地にするケースもあるかもしれませんが、取り壊しから1年以内の契約かつ、
住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡であればOK（途中で賃貸などに出していないこと）

 

 

これが一番使い勝手のいい制度になるのかなと思います。

 

 

これは基本、上記の制度とセットで使うものです。

 

譲渡した年の1月1日時点での所有期間が10年超の居住用資産を譲渡した場合、
3000万円の特別控除後の譲渡所得のうち、
6000万円以下の部分に対する税率が軽減されます。

 

6000万円以下の部分・・・14.21%

6000万超の部分・・・20.315%

 

 

三重に住んでいて、自分が住んだ家を6000万円以上で売ることはないと思いますので、

10年以上住んだ場合は税率が安いんだな～と覚えておいてください。

 

 

ちなみに、国はどういう意図でこういう制度を用意しているのか？を考えることが、
人生生きていく力になりますので、考える力も身に着けていきましょう。

 

めざせ人生逆転勝利！（2回目）

 

 

 

 

 

買換えの場合、3000万円で家を売って、新たに2500万円の家を買ったときに、
本来であれば3000万円の売却益が譲渡所得となって課税されてしまいます。

 

でも2500万円の家も買っているのでかわいそうですよね？

 

そこでこの特例では、買い換えた部分の金額は、なかったものとして所得の計算ができます。（課税の繰り延べ）

 

 

ポイントとしては、

 

譲渡した資産は、

・譲渡した年の1月1日における所有期間が土地家屋ともに10年超であること

・居住期間が通算10年以上

・譲渡対価が1億円以下であること

 

買換資産は、

・譲渡の前年、その年、翌年中に取得すること

・譲渡の年の翌年末までに居住すること

・家の面積が50㎡以上、土地の面積が500㎡（約150坪）以下であること

・中古住宅の場合は、築25年以内か耐震基準に適合していること

 

 

となります。

 

 

 

続きまして、損失が出た時のパターンです。

 

 

損益通算というのは、その名の通り、「損と益を相殺できますよ」というものです。

 

他の所得が1000万円あっても、損失が300万円あれば700万円になるということです。

 

 

そして繰り越し控除というのは、
通算してもなお損失が残る場合に翌年以降も残りを控除できますよというものです。

 

この制度では3年間の繰り越し控除が認められています。

 

 

ではまず要件から見ていきましょう。

・譲渡年の1月1日における所有期間が5年超の居住用財産を譲渡すること。

・敷地面積のうち、500㎡を超える部分は繰越控除の対象にはならない。（損益通算はできる）

 

 

 

買換資産の要件は、

・譲渡年の前年1月1日～譲渡年の翌年12月31日までに買替資産を取得、かつ、

譲渡した年の翌年12月31日までに居住すること

・床面積が50㎡以上あること

・買替資産の住宅ローンが10年以上あること

・繰り越し控除する年の所得が3000万円以下であること

・過去2年間に上記の様な居住用財産の特例を使用していないこと（住宅ローン控除はOK）

 

 

 

こちらは同じような制度ですが、

居住用財産を売却し、ローンの残高がある場合で売ったお金でローンを返済してもまだ残高が残ってしまう場合に
その残高を限度に他の所得と損益通算および3年間の繰越控除ができます。

 

要件はほぼ同じと思っていただいて大丈夫です。

 

 

 

いかがでしたでしょうか？

 

 

 

「もう一回家を建てたい！」となったとしても、

このような制度をしっかり利用すれば、払わなくてもよい税金を払わなくて済みますね。

 

 

 

ぜひ将来のお役に立ててもらえればうれしいです。

 

 

 

 

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ではまた(‘ω’)ノ

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