都倉 謙斗

【住宅ローンの繰り上げ返済】期間短縮が本当にベストな選択肢か

まいどアドバイザーの都倉です。

 

巨人が徐々に追い上げてきました。

我ら阪神タイガースが夏場に落ちることは想定の範囲内ですが、

思ったより早くて、今年も優勝できないのではないかとドキドキしております。

 

 

そんなことより大谷くんはすごいですね。

ぜひホームラン王を獲っていただきたいです。

 

住宅ローンの繰り上げ返済について

 

さて、今回は住宅ローンの繰り上げ返済について書きたいと思います。

 

 

 

人生で一番高い買い物は家

 

ではなく、住宅ローンです。

 

 

 

定年退職が60歳の時代は終わり、

65歳、もしくは70歳なんて時代にこれからは差し掛かってくるかもしれません。

 

その中で今現在の住宅ローンの平均完済年齢は「73歳」

 

5年前まで68歳だったことを考えると、

これからまだまだ後ろにずれると思います。

 

 

 

ただ、超超超低金利な昨今、返済期間を短く組むメリットはありません。

 

「長く借りて早く返す」

 

これが低金利時代で借りる住宅ローンのひとつの戦略になると思います。

 

 

しかし、そうはいっても支出はそれだけではありません。

 

35年の間には、

教育費や車の買い替え、家の修繕費、家電の買い替えなど

たくさんの支出があります。

 

 

0.5%の住宅ローンを早く返すために、

3%の自動車ローンを借りていては全く意味がありません。

 

 

 

ただ、退職金で住宅ローンを返したり、

定年を迎えた後もまた働きに出てローンの返済をしないといけないような計画も避けたいところです。

 

 

 

そんなときに考えるのが「繰り上げ返済」

 

今回は繰り上げ返済について考えていきたいと思います。

 

繰り上げ返済の方法

 

まず繰り上げ返済には、二つの方法があります。

 

 

①期間短縮型

月々の返済額は変わらず、借り入れの期間が短くなります。

②返済額軽減型

借り入れの期間は変わらず、月々の返済額が下がります。

 

 

では、これら二つはどちらの方がお得なのでしょうか?

 

 

利息の軽減額で見ると、

答えは、期間短縮型です。

 

 

仮に4000万円の住宅ローンを期間35年、金利0.5%。

11年後に500万円を繰り上げ返済するパターンで見てみましょう。

 

 

期間短縮の場合、4年5か月短くなります。

利息の軽減額で見ると575,662円

 

返済額軽減型の場合、月々の返済額が18,428円減ります。

利息の軽減額で見ると307,026円

 

 

なんと!500万円に対して27万円近くの利息の違いが出ます。

 

利回りでいうと5%以上の差です。(すぐそういう計算する)

 

 

 

というかこれを書きながら思いましたが、

期間短縮の場合500万円で57万円の得になるのであれば、

11%以上もあるのか!と興奮してきました。笑

 

 

今回の趣旨から話が逸れそうです。笑

 

 

 

繰り上げ返済の戦略

 

話は戻って、なぜ11年後かというところから説明します。

 

住宅ローンを組むと、

「住宅ローン控除」という最強の控除が受けられます。

 

ここでは詳しい説明は割愛しますが、

住宅ローン控除はローンの元金に対して計算されますから、

控除対象期間の10年以内に繰り上げ返済をしてしまうと返ってくるお金を減らしてしまうことになるからです。

 

 

ただ30年後に繰り上げ返済をしたところで大した意味はありませんから、

繰り上げ返済をするのであれば、なるべく早くが好ましいですが、

10年以内は避けた方がいいと覚えておくといいと思います。

 

 

 

そしてここからが本題です。

 

 

これは個人的な考えですが、

期間短縮がいくら得だからといっても、

それが必ずしも全ての方にベストな選択肢とは限らない

ということです。

 

 

たとえば30代の時に出来ることと60代で出来ることって同じじゃないですよね。

 

仮にお金があったらやりたいことを全てノートに書き出したとして、

それを30代の箱、40代の箱、50代の箱と仕分けをしていくとします。

 

おそらくほとんどの方が30代の箱で埋まるのではないかと思います。

 

 

30代の時に使える100万円と、

60代の時に使える100万円の価値は全く違うことがわかりますね。

 

 

 

 

ではこれを期間短縮型と返済額軽減型に置き換えてみます。

 

期間短縮型では、返済期間は5年ほど短くなりましたが、

30代で家を建てていたら、早くローンを終わらせたとしてもその時はおそらく50代です。

 

 

一方、返済額軽減型では毎月18,000円のキャッシュフローが生まれます。

 

今の生活に+18,000円あれば出来ることを考えてみてください。

 

「光熱費払ってもお釣りがくるなぁ」とか

「一年に一回旅行に行けるなぁ」とか

色々思うところはあるのではないでしょうか?

 

最後に

 

僕たちは老後のためだけに生きているわけではありません。

ましてや今を切り詰めて生活しているのに、老後元気な補償などありません。

 

 

暮らしを豊かにするために、家も建てるわけですよね。

 

 

それらを踏まえた上で繰り上げ返済は検討してくださいね。

 

 

 

今日がこれからの人生で一番若い日です。

 

 

楽しい人生をおしゃれな家で過ごしていきましょう!

 

 

ではまた(‘ω’)ノ